Qual a documentação necessária para comprar um imóvel?

Comprar um imóvel é um passo importante na vida de qualquer pessoa. Seja para morar, investir ou para outros propósitos, a aquisição de uma propriedade envolve uma série de processos burocráticos e documentações necessárias para garantir a segurança e legalidade da transação.

No artigo anterior, vimos “O que verificar antes de comprar um imóvel usado?”. Neste artigo, vamos explorar em detalhes qual a documentação necessária para comprar um imóvel.

Antes de prosseguir com a compra de um imóvel, é essencial garantir que você tenha em mãos todos os documentos básicos necessários para dar início ao processo. Esses documentos incluem:

⇒ Documentação dos Compradores

1. Documento de Identificação: O RG (Registro Geral), ou a CNH (Carteira Nacional de Habilitação), ou o RNM (Registro Nacional Migratório, antigo RNE) no caso de estrangeiros, são os documentos mais comuns para comprovar a identidade dos compradores. Claro que sempre acompanhados do CPF (Cadastro de Pessoa Física), que identifica os compradores junto aos órgãos governamentais.

2. Comprovante de Estado Civil: Certidão de Casamento, de Nascimento (se solteiro) ou declaração de União Estável, dependendo do estado civil. Os compradores estrangeiros solteiros ou que tenham se casado fora do Brasil, devem apresentar a tradução juramentada desses comprovantes. Pessoas casadas antes de 31 de dezembro de 1977, no regime de comunhão parcial de bens ou no regime de separação total de bens; ou casadas após 31 de dezembro de 1977, no regime de comunhão universal de bens ou no regime da separação total de bens, ou ainda pelo regime de participação final nos aquestos, deverão apresentar a escritura de pacto antenupcial com registro no ofício de registro de imóveis.

3. Comprovante de Residência: Contas de água, luz e telefone são as mais comuns, mas contrato de aluguel também pode ser usado como comprovante de residência.

4. Comprovantes de Renda: Holerites ou extratos bancários (no caso de MEI ou profissionais autônomos) e declaração de imposto de renda completa (com recibo de entrega) são solicitados para comprovar a capacidade financeira dos compradores.

5. Carteira Profissional: Em casos de financiamento imobiliário bem como na utilização do FGTS, a comprovação de registro profissional pode ser requerida para confirmação de vínculo empregatício e estabilidade financeira.

6. Extrato Analítico do FGTS: Para utilização do FGTS será necessário apresentar o extrato analítico do FGTS que, além de informações relacionadas às movimentações, traz também o número do PIS e os códigos do trabalhador e do empregador, que serão solicitados para preenchimento dos formulários exigidos pela instituição financeira. Esse extrato pode ser solicitado através do app FGTS ou diretamente em uma agência da Caixa Econômica. A utilização do FGTS possui suas regras e especificidades, que serão tratadas em outro artigo.

⇒ Documentação dos Vendedores

1. Documento de Identificação: O RG (Registro Geral), ou a CNH (Carteira Nacional de Habilitação), ou o RNM (Registro Nacional Migratório, antigo RNE) no caso de estrangeiros, são os documentos mais comuns para comprovar a identidade dos compradores. Claro que sempre acompanhados do CPF (Cadastro de Pessoa Física), que identifica os compradores junto aos órgãos governamentais.

3. Comprovante de Residência: Contas de água, luz e telefone são as mais comuns, mas contrato de aluguel também pode ser usado como comprovante de residência.

4. Certidões Cartorárias e de Protesto: As certidões cartorárias e de protesto são essenciais para apontar possíveis processos ou dívidas existentes em nome dos vendedores ou de empresas das quais sejam sócios, mas é igualmente fundamental que se faça um levantamento de processos judiciais envolvendo os proprietários ou suas empresas para avaliação do risco jurídico da transação, pois dívidas das empresas poderão recair sobre os bens de seus proprietários. Verifique também, caso o proprietário seja sócio, se o endereço da empresa está associado ao imóvel que está sendo transacionado e exija a solicitação de alteração antes que a transação seja concluida. A seguir, a relação das certidões necessárias*:

a. Certidões dos Cartórios de Protesto (últimos 5 anos ou 10 anos, dependendo da necessidade do interessado);

b. Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;

c. Certidão de Ações Trabalhistas;

d. Certidões de Distribuição da Justiça Federal (Cível e Criminal);

e. Certidão dos Distribuidores Cíveis e Executivos Fiscais:

i. Falências, Concordatas e Recuperações;

ii. Inventários, Arrolamentos e Testamentos;

iii. Distribuição Cível (até 10 anos);

iv. Distribuição de Ações Criminais;

v. Execução Criminal.

f. Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União;

g. Certidão Negativa da Secretaria da Fazenda Estadual.

Se Pessoa Jurídica, além dos documentos de identificação dos representantes legais da empresa, serão necessárias as seguintes documentações e certidões:

1. Contrato Social com alterações ou consolidações com o carimbo de registro na Junta Comercial (cópia simples);

2. Cartão do CNPJ;

3. Certidão da Junta Comercial;

4. Certidão de Regularidade do FGTS;

5. Certidão Negativa da Receita Federal;

6. Certidão Negativa da Secretaria da Fazenda Estadual;

7. Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;

8. Certidão de Ações Trabalhistas;

9. Certidão de Falências, Concordatas e Recuperações

10. Certidão de Distribuição Cível (até 10 anos)

* Detalhes descritivos sobre as certidões contendo o link para download, são apresentados no artigo "Como tirar certidoes negativas pela internet?"

** Havendo apontamentos relacionados a processos, será necessário solicitar a Certidão de Objeto e Pé, que aponta o objeto do processo e em que fase do trâmite esse processo se encontra.

⇒ Documentação do Procurador

Na impossibilidade de compradores ou vendedores estarem presentes na ocasião da assinatura de um contrato ou na formalização de um acordo, um Procurador poderá representar as partes, agindo em seus nomes e autorizando, através de procuração, atos específicos relacionados à negociação em questão.

1. Documento de Identificação: RG (Registro Geral), ou CNH (Carteira Nacional de Habilitação), ou RNM (Registro Nacional Migratório, antigo RNE) no caso de estrangeiros e CPF (Cadastro de Pessoa Física).

2. Comprovante de Residência: Contas de água, luz e telefone.

3. Profissão: Informar sua profissão.

4. Procuração Pública: Esse documento deve especificar os dados do outorgado (o procurador), do imóvel transacionado, bem como detalhar claramente os poderes concedidos a esse que será o representante legal de compradores ou vendedores, para que essa procuração seja utilizada tão somente aos fins a que se destina, conforme as necessidades do outorgante.

⇒ Documentação do Imóvel

Além da documentação dos vendedores, é igualmente importante verificar a documentação do imóvel em negociação. Isso garante que não haja problemas legais ou pendências que possam comprometer a compra, como já tratamos no artigo “O que verificar antes de comprar um imóvel usado?”. Os documentos do imóvel podem variar de acordo com o tipo de transação e a situação jurídica do imóvel, mas geralmente incluem:

1. Matrícula do Imóvel com Certidão Negativa de Ônus: A matrícula, como mencionei no artigo acima, é uma espécie de “certidão de nascimento”. O documento que contém todas as informações sobre o imóvel, incluindo histórico de proprietários, descrição detalhada da propriedade e existência de ônus, como hipotecas, penhoras ou dívidas. Esse documento é essencial para garantir a segurança jurídica da transação.

2. Certidão de Tributos Municipais: Para garantir que não haja pendências fiscais relacionadas ao imóvel, é necessário obter a certidão de tributos municipais, que comprova a quitação de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) e outras taxas municipais.

3. Certidão Negativa de Débitos Condominiais: Garante que os proprietários vendedores não tenham pendências financeiras relativas a condomínio, que possam levar o imóvel à leilão.

4. Extrato de Parcelas do Financiamento: Para imóveis financiados, é importante que os proprietários vendedores apresentem o extrato contendo as 12 últimas parcelas pagas do financiamento imobiliário, que, após validação do banco financiador, comprovará se os pagamentos estão ocorrendo pontualmente ou se existem pendências que também possam levar o imóvel à leilão.

5. Termo de Quitação: Caso o financiamento imobiliário tenha sido quitado, esse ato deve constar na Matrícula. Para isso, basta apresentar o termo de quitação no cartório de registro de imóveis competente, para que seja realizada a averbação.

6. Escritura de Compra e Venda: Este é o documento que formaliza a transferência da propriedade dos vendedores para os compradores. Deve ser lavrado em cartório de notas e assinado por ambas as partes. No caso de financiamento imobiliário, o contrato assinado pela instituição financeira tem força de escritura. Na ocasião do registro, é necessário apresentar ao cartório de registro de imóveis competente, o comprovante de pagamento do ITBI. Atenção ao prazo de pagamento dessa taxa, pois recolhimentos efetuados fora do prazo legal serão acrescidos de multa.

7. Registro do Imóvel: Após a assinatura da escritura ou do contrato com força de escritura, é necessário registrar o imóvel no cartório de registro de imóveis competente. Esse cartório está descrito no cabeçalho da matrícula. Vale ressaltar que o registro é fundamental para garantir a propriedade do imóvel. Quem não registra, não é dono!

8. Laudo de Vistoria do Imóvel: Na ocasião do financiamento imobiliário, é realizada uma vistoria, por engenheiro contratado pela instituição financeira, que verifica as condições físicas do imóvel e avalia o valor negociado. Após o recebimento do laudo de vistoria pelo banco, a instituição financeira dará continuidade aos trâmites de financiamento e emissão de contrato. No caso de imóveis novos, essa vistoria é acompanhada por um representante da construtora. Já para imóveis usados, será acompanhada por seu corretor.

Para imóveis pertencentes à União:

1. CAT - Certidão de Autorização para Transferência: Emitida pela Secretaria do Patrimônio da União - SPU, autoriza a realização da transferência de imóveis da União.

2. Laudêmio: Taxa cobrada sobre transações onerosas que envolvam imóveis localizados em áreas de domínio da União. O recolhimento de laudêmio é realizado através de guia apresentada pelo cartório ou pelo órgão arrecadador.

Como vimos aqui, a compra de um imóvel envolve uma série de procedimentos que visam garantir a legalidade e segurança da transação. É importante que seu corretor acompanhe e analise com diligência a documentação e todas as certidões aqui relacionadas, apresentando um parecer sobre a segurança do negócio, garantindo uma compra sem complicações.

Eu sei… é muita coisa para analisar, mas contando com o suporte de alguém que conheça todos os tramites desse processo, você fica somente com a parte boa, aguardando a entrega das chaves e da documentação registrada em seu nome.

Você precisa de informações adicionais ou tem alguma dúvida? Me conta no link do whatsapp no fim desse artigo ou no Instagram @valeriahonorioimoveis. 🧡

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