O que verificar antes de comprar um imóvel usado?

“Vou comprar um imóvel usado e, apesar das informações fornecidas pelo corretor, tenho dúvidas sobre o que devo observar nesse processo.” Essa é uma dúvida bastante comum nos processos de compra e venda de imóveis.

Como potencial comprador, você não precisa ser especialista nos procedimentos envolvidos, mas é fundamental contar com a ajuda de um bom profissional que o guie em cada etapa.

A compra de um imóvel é um passo importante, envolvendo sonhos, planejamento e recursos financeiros. Seja para uso próprio ou investimento, é indispensável a realização de uma série de verificações para garantir uma negociação segura e sem contratempos. A seguir, exploraremos cada etapa desse processo de verificação.

1ª. Esteja Atento

Esse primeiro passo pode parecer óbvio, mas ainda é necessário destacá-lo. Sempre mantenha cautela em relação a preços muito abaixo do mercado. Imóveis com valores substancialmente baixos podem apresentar irregularidades, exigindo atenção redobrada tanto do comprador, quanto do corretor.

Além disso, desconfie de proprietários que recusam financiamento. Hoje em dia, não há motivos válidos para tal recusa, considerando que o processo de assinatura do contrato de financiamento geralmente é concluído entre 30 e 45 dias.

Alguns proprietários podem evitar financiamento para contornar as exigências do banco quanto à documentação, mas cabe ao corretor solicitar todas as certidões necessárias.

2ª Verifique a Escritura (e seu Registro!)

A escritura formaliza a transação entre comprador e vendedor. Antes de concluir a compra, é essencial verificar a existência e o registro da escritura do imóvel. Se o imóvel foi adquirido à vista, a escritura foi elaborada por um tabelião e assinada pelas partes envolvidas. É crucial que essa escritura esteja devidamente registrada no cartório de imóveis competente, pois, sem o registro, ela não tem validade perante terceiros. Ou seja, só é dono quem registra!

Se o imóvel foi adquirido por meio de financiamento, o contrato com o banco tem força de escritura. No entanto, é necessário registrar esse contrato para concluir a transação.

3ª Solicite a Matrícula Atualizada do Imóvel

Solicite a matrícula atualizada com certidão negativa de ônus.

A matrícula é uma espécie de “certidão de nascimento” do imóvel. Um registro público que contem o histórico completo da propriedade, incluindo informações como área do terreno e do imóvel, limites de propriedade, localização, proprietários anteriores e atuais, ônus e gravames como hipoteca, penhora judicial ou empréstimo com garantia de imóvel.

Na matricula, você pode verificar se o imóvel está financiado e, caso esteja alienado ao banco é crucial confirmar se os pagamentos estão sendo feitos em dia, para não incorrer no risco de adquirir um imóvel que esteja indo à leilão.

Caso o imóvel tenha sido quitado e essa averbação não conste na matrícula, isso é bem simples de ser resolvido. Basta que o proprietário (ou um portador com um requerimento assinado por ele) apresente no cartório de registro de imóveis o termo de quitação e, mediante o pagamento de uma taxa, uma nova matrícula será emitida, comprovando que o imóvel está livre de qualquer ônus.

Também é importante investigar na matrícula a existência de usufrutos ou servidões que possam afetar a posse ou o uso do imóvel.

4ª Se Financiado, verifique o Saldo Devedor

Já que falamos sobre quitação no item anterior, caso o imóvel esteja financiado, verifique se as parcelas estão sendo pagas regularmente e qual o saldo devedor.

E se, por exemplo, você como comprador pretende financiar pelo Itaú e o imóvel está atualmente financiado pela Caixa, o Itaú atua como Interveniente Quitante, quitando a dívida que o proprietário atual tem com a Caixa e abrindo um novo financiamento para você.

Mas, se estiver comprando esse imóvel à vista, é necessário quitar o saldo devedor para concluir a transação. Nesse caso, esteja atento para que seu Contrato de Compra e Venda estipule claramente todas as condições para pagamento do saldo devedor, bem como quaisquer outros termos relevantes à negociação.

5ª Pagamento de Impostos e Taxas

A regularização de impostos e taxas é fundamental para garantir que o proprietário não entre na dívida ativa e que o imóvel não vá à leilão.

Verifique o pagamento do IPTU e das taxas condominiais (no caso de imóvel em condomínio), solicitando a Certidão Conjunta de Débitos de Tributos Imobiliários junto a Prefeitura, bem como a Certidão Negativa de Débitos Condominiais junto a administradora do condomínio.

6ª Histórico dos Proprietários

Solicite as certidões cartorárias e de protesto. Além disso, faça um levantamento de processos judiciais envolvendo os proprietários ou suas empresas, caso sejam sócios. Essa pesquisa é importante para avaliar o risco jurídico da transação, pois dívidas das empresas poderão recair sobre os bens de seus proprietários.

Caso o proprietário seja sócio e tenha o endereço da empresa associado ao endereço do imóvel que está sendo transacionado, o proprietário deverá solicitar ao seu contador a alteração de endereço, desvinculando esse registro do imóvel em negociação.

Verifique também o estado civil dos proprietários, para garantir que as partes estejam de acordo com a venda.

7ª Avalie as Condições do Imóvel

Antes de concluir a compra, avalie as condições físicas do imóvel, verificando possíveis problemas estruturais, infiltrações ou danos. Analise também o estado das instalações elétricas, hidráulicas, além da incidência de luz solar nos ambientes.

Um imóvel que necessite de reparos e tenha seu valor ajustado pode representar uma excelente oportunidade para quem, como eu, ama reformas.

Em resumo, a compra de um imóvel usado requer uma diligência cuidadosa em cada etapa do processo, garantindo assim, a segurança do comprador. Desde a verificação da documentação até a avaliação das condições físicas do imóvel, cada detalhe é crucial para garantir uma transação segura e sem contratempos. Ao seguir as dicas apresentadas nesse passo a passo, você estará melhor preparado para enfrentar os desafios e tomar decisões embasadas ao adquirir seu novo lar. Lembre-se sempre de contar com a orientação de profissionais qualificados e de realizar uma pesquisa detalhada antes de fechar o negócio. Com cuidado e atenção aos detalhes, você estará um passo mais próximo de concretizar o sonho de adquirir seu imóvel ou de realizar um investimento sólido no mercado imobiliário.

Boa sorte na sua jornada e, qualquer dúvida, conte comigo, sempre!

Você já se deparou com qualquer uma das situações apresentadas nesse artigo? Ainda tem dúvidas? Me chama aqui no whatsapp ou me conta lá no instagram @valeriahonorioimoveis. 🧡