Resumo do Mercado Imobiliário #1: Selic, Juros, Financiamento, HIS e HMP

Se você está comprando, vendendo ou pensando em investir em um imóvel em São Paulo, separei as cinco notícias que mais têm impacto prático no seu bolso e nas suas decisões neste mês. Vamos direto ao ponto.

1. Copom decide nesta semana o rumo dos juros — e isso mexe direto no seu financiamento

O Banco Central divulgou nesta segunda-feira (14/09) o Boletim Focus, pesquisa semanal que reúne a projeção de mais de cem instituições financeiras para a economia brasileira. A expectativa segue estável, pela sexta semana seguida: a Selic — taxa básica de juros do país, que serve de referência para o custo de praticamente todo crédito no Brasil, incluindo o financiamento imobiliário — deve fechar 2026 em 13,75% ao ano. Hoje ela está em 14%.

A decisão sai nesta quarta-feira (16/09), quando o Comitê de Política Monetária (Copom) se reúne para confirmar ou não esse novo corte de 0,25 ponto percentual. Não é uma queda enorme, mas é a quinta redução seguida desde o início do ano, e o movimento importa especialmente para quem está com financiamento pós-fixado (atrelado a CDI) ou negociando as condições de um novo contrato agora: bancos costumam repassar parte dessa queda para as taxas de balcão nas semanas seguintes à decisão.

Na prática: se você está simulando um financiamento, vale esperar a decisão de quarta e comparar as taxas atualizadas antes de fechar contrato — a diferença de 0,25 ponto ao longo de 30 anos pode representar dezenas de milhares de reais.

📎 Fonte: Banco Central do Brasil (Boletim Focus, 14/09/2026), via O Povo — ler mais

2. Minha Casa, Minha Vida agora financia imóveis de até R$ 600 mil — e já domina o mercado paulistano

Desde abril deste ano, Caixa e Banco do Brasil operam uma faixa ampliada do Minha Casa, Minha Vida (MCMV): famílias com renda de até R$ 13 mil por mês podem financiar imóveis de até R$ 600 mil, com juros de 10% ao ano e prazo de até 35 anos — bem abaixo dos 12% a 14% praticados no crédito imobiliário tradicional. A faixa anterior (renda até R$ 9.600) também teve o teto do imóvel elevado, de R$ 350 mil para R$ 400 mil.

O efeito disso na cidade de São Paulo já aparece nos números: segundo o Secovi-SP, sindicato que reúne as incorporadoras e imobiliárias da capital, 70% dos lançamentos e 71% das vendas de imóveis novos na cidade em maio deste ano se enquadravam no MCMV. É um salto expressivo — e mostra que o programa deixou de ser só "moradia popular" para se tornar o principal motor de vendas mesmo em bairros centrais, puxado justamente pela ampliação de renda e de valor do imóvel.

Na prática: se sua renda familiar está entre R$ 3.200 e R$ 13 mil, vale muito a pena checar se você se enquadra em alguma faixa do MCMV antes de buscar financiamento tradicional — a diferença de juros é considerável, mesmo comprando um imóvel de padrão médio.

📎 Fontes: Caixa Econômica Federal / Ministério das Cidades (abril/2026) — ler mais | Secovi-SP (maio/2026) — ler mais

3. Custo da construção sobe em agosto, mas em ritmo mais lento que no ano passado

O INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção), calculado mensalmente pela FGV, subiu 0,85% em agosto — acima da alta de 0,62% registrada no mês anterior. No acumulado de 12 meses, porém, o índice está em 6,56%, um ritmo menor do que os 7,49% de agosto do ano passado. Ou seja: construir continua ficando mais caro, mas a velocidade dessa alta está diminuindo.

Esse índice importa diretamente para quem está comprando na planta: é ele que reajusta as parcelas de imóveis em construção até a entrega das chaves. Também serve de termômetro para incorporadoras, que repassam a alta de materiais e mão de obra para o preço final dos lançamentos.

Na prática: se você comprou um imóvel na planta, é normal ver a parcela subir mês a mês pelo INCC — o dado de agosto sugere que esse reajuste deve continuar, mas sem acelerar tanto quanto em 2025.

📎 Fonte: FGV/IBRE — ler mais

4. HIS-1, HIS-2 e HMP: entenda as regras de renda, preço e aluguel desses imóveis populares em São Paulo

Você já deve ter visto esses termos em anúncios de lançamentos: HIS-1, HIS-2 e HMP são categorias de imóveis criadas pela Prefeitura de São Paulo para ampliar o acesso à moradia, em troca de incentivos urbanísticos para quem constrói. Pelo Decreto Municipal nº 64.895/2026, os limites atuais são: HIS-1 para famílias com renda até R$ 4.863 (imóvel de até R$ 276.102,20); HIS-2 até R$ 9.726 de renda (imóvel até R$ 383.636,74); e HMP até R$ 16.210 de renda (imóvel até R$ 537.672,71).

O ponto que menos gente conhece: essas unidades ficam vinculadas por 10 anos, contados da entrega, à faixa de renda original. Isso significa que, durante esse período, só podem ser vendidas ou alugadas para quem comprova renda compatível — e o valor do aluguel não pode ultrapassar 30% do teto de renda da faixa. A locação por temporada (tipo Airbnb) é proibida nessas unidades desde 2025; só vale contrato residencial de longo prazo.

Na prática: se você está de olho em um imóvel HIS ou HMP como investimento para alugar, verifique a matrícula antes de comprar — a restrição fica averbada ali, e o modelo de retorno é diferente do mercado convencional.

📎 Fonte: Sinduscon-SP e Secretaria Municipal de Habitação, com base no Decreto Municipal nº 64.895/2026 — ler mais

5. Prefeitura reajusta em 7,18% a tabela usada para calcular a Outorga Onerosa

A Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL) atualizou, para 2026, o Cadastro de Valor de Terreno usado para calcular a Outorga Onerosa do Direito de Construir — a contrapartida financeira que uma construtora paga à Prefeitura quando quer construir acima do limite básico permitido pela lei em um terreno. O índice de reajuste aplicado foi de 7,18%, formalizado pelo Decreto nº 64.884/2025 e pela Portaria SMUL/G nº 8/2026.

Esse valor não afeta diretamente quem compra um imóvel pronto, mas tem efeito indireto no preço de lançamentos futuros: quanto mais cara a Outorga Onerosa, maior o custo de empreender em regiões com maior potencial construtivo — e parte disso tende a ser repassada ao preço final das unidades.

Na prática: se você acompanha o mercado de lançamentos, é um dado a mais para entender por que certos empreendimentos em áreas adensadas continuam subindo de preço mesmo com o mercado de médio-alto padrão perdendo força em outras frentes.

📎 Fonte: Prefeitura de São Paulo / SMUL — ler mais

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Ficou com dúvida sobre como algum desses pontos pode impactar sua compra, venda ou investimento? É só me chamar — Valeria Honório, CRECI-SP 142312-F.