HIS-1, HIS-2 e HMP em SP: Guia Completo para Comprar e Investir
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HIS-1, HIS-2 e HMP em São Paulo: o guia completo para quem quer Morar ou Investir

Se você já viu um lançamento anunciado como "HIS" ou "HMP" e ficou em dúvida sobre o que essas siglas realmente significam — e, principalmente, sobre o que você pode ou não fazer com um imóvel desse tipo — este artigo foi feito para você. HIS-1, HIS-2 e HMP são categorias de habitação criadas pela Prefeitura de São Paulo para ampliar o acesso à moradia em regiões bem localizadas da cidade. Em troca de benefícios urbanísticos generosos, as construtoras assumem obrigações rígidas — e é justamente aí que mora o cuidado que todo comprador Morador ou Investidor precisa ter antes de assinar um contrato.


Vamos destrinchar, passo a passo: o que é cada categoria, qual é a base legal, por que existe uma vinculação de 10 anos, como funciona a comprovação de renda, o que muda para quem compra para morar e para quem compra para investir, as regras de locação e o que acontece — para o Proprietário e para a Construtora — quando a lei é descumprida.


O que são HIS-1, HIS-2 e HMP

As três categorias fazem parte da política habitacional prevista no Plano Diretor Estratégico (PDE) de São Paulo e têm como objetivo aproximar famílias de renda mais baixa e intermediária de regiões com boa infraestrutura — perto de estações de metrô, corredores de ônibus, empregos e serviços. A diferença entre elas está na faixa de renda familiar atendida:


  • HIS-1 (Habitação de Interesse Social 1): destinada a famílias de renda mais baixa, com prioridade inclusive para demanda indicada pelo Poder Público.
  • HIS-2 (Habitação de Interesse Social 2): atende famílias de renda um pouco mais alta que a HIS-1, mas ainda dentro do público prioritário da política habitacional.
  • HMP (Habitação de Mercado Popular): voltada a famílias de renda intermediária — o "meio do caminho" entre a habitação social e o mercado convencional.


Os incentivos urbanísticos concedidos pela Prefeitura são majoritariamente voltados à HIS, enquanto a HMP representa uma parcela complementar da política, destinada a um público de renda um pouco mais alta.


A base legal: de onde vêm essas regras

Diferente do que muita gente pensa, HIS e HMP não são "só marketing" de incorporadora — são um regime jurídico específico, construído por um conjunto de normas municipais que vem sendo atualizado nos últimos anos:


  • Lei Municipal nº 16.050/2014 (Plano Diretor Estratégico), especialmente o artigo 47, que criou o regime de incentivos para produção privada de HIS e HMP.
  • Lei nº 17.975/2023, que alterou o artigo 47 do PDE e incluiu o parágrafo que fixa em 10 anos o prazo de vinculação das unidades à faixa de renda.
  • Decreto nº 63.130/2024, que regulamenta esse regime jurídico próprio — adesão, contrapartidas, incentivos e a exigência da certidão de enquadramento de renda.
  • Decreto nº 63.728/2024, que trata do parcelamento, uso e ocupação do solo para empreendimentos HIS, HMP e EZEIS (empreendimentos em Zona Especial de Interesse Social), definindo onde podem ser construídos.
  • Decreto nº 64.244/2025, que endureceu as regras de destinação, uso, comercialização e locação — foi esse decreto que proibiu expressamente a locação por temporada (tipo Airbnb) nessas unidades.
  • Decreto nº 64.895/2026, que atualizou os valores de renda e os preços-teto de venda vigentes atualmente.
  • Portaria SEHAB nº 61/2024, que detalha a documentação exigida para a certidão de enquadramento de renda.


Vale registrar: essa legislação já foi objeto de fiscalização mais rigorosa da Prefeitura e até de uma ação civil pública questionando a efetividade da política diante de casos de descumprimento — sinal de que o tema está no radar do poder público e tende a ficar mais rígido, não mais frouxo, nos próximos anos.


Por que existe a vinculação de 10 anos — e o que a Construtora ganha com isso

Esse é o ponto que menos compradores entendem, e é essencial: a vinculação de 10 anos não é uma punição, é uma contrapartida. A lógica é simples e está explícita no §8º do artigo 47 do PDE (incluído pela Lei 17.975/2023): a obrigação de destinar a unidade ao público-alvo fica limitada a 10 anos, contados da venda para a família enquadrada.


Em troca dessa obrigação, a Construtora recebe benefícios relevantes que reduzem o custo de construir e viabilizam preços mais baixos:

  • Isenção ou desconto da Outorga Onerosa do Direito de Construir — a contrapartida financeira que normalmente seria paga à Prefeitura para construir acima do coeficiente básico do terreno.
  • Coeficientes de aproveitamento mais generosos — ou seja, a construtora pode erguer mais área construída no mesmo terreno (em alguns casos, coeficiente de até 4,0 fora de eixo).
  • Cota-parte mínima de terreno reduzida, o que permite unidades menores e, consequentemente, mais baratas.


Constrói-se mais, com custo menor por unidade — e esse ganho deve ser repassado ao preço final, tornando viável a oferta de moradia para famílias que o mercado convencional não alcançaria. A vinculação de 10 anos é exatamente o que garante que esse benefício público não vire, simplesmente, lucro extra de curto prazo para investidores fora do perfil de renda pretendido pela política.


Faixas de renda e preços-teto (valores vigentes — Decreto nº 64.895/2026)

A tabela abaixo resume as faixas de renda familiar, os valores aproximados em salários mínimos e os preços-teto de venda atualmente (2026) em vigor para empreendimentos aprovados dentro dessas regras. Os valores em reais são corrigidos anualmente pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção).


Categoria......Renda Familiar Máxima..........Referência em Salários Mínimos.........Preço-teto de Venda da Unidade

HIS-1........................até R$ 4.863,00...............................até 3 salários mínimos..............;....;;;.........até R$ 276.102,20

HIS-2.......................até R$ 9.726,00...............................até 6 salários mínimos............;;...;;............até R$ 383.636,74

HMP........................até R$ 16.210,00..............................até 10 salários mínimos............;;;;..............até R$ 537.672,71


A renda pode ser calculada pelo valor total do grupo familiar ou pela média per capita, conforme os critérios da Portaria SEHAB nº 61/2024.


E SIM, você pode vender seu imóvel!

Seja para quem comprou para morar ou para investir, uma dúvida é praticamente unânime: "depois disso, ainda consigo vender?" A resposta é sim. A restrição não impede a venda. Dentro desse período de 10 anos, a unidade pode ser vendida normalmente, desde que o novo comprador também se enquadre no perfil de renda da faixa (HIS-1, HIS-2 ou HMP) e passe pela mesma comprovação documental já explicada acima. Depois de encerrados os 10 anos contados da primeira venda, essa exigência deixa de existir e o imóvel pode ser comercializado livremente, para qualquer comprador, sem necessidade de enquadramento de renda.


Comprando para morar: o que você precisa comprovar

Quem quer comprar uma unidade HIS ou HMP para morar precisa, antes de tudo, comprovar renda compatível com a faixa do empreendimento. Isso é feito por meio da Certidão de Enquadramento de Renda, documento obrigatório emitido pelo vendedor (a Construtora, na primeira venda) após análise da documentação apresentada pelo comprador.


Os documentos variam conforme o tipo de vínculo profissional:

  • Trabalhadores com carteira assinada: holerites dos últimos três meses e carteira de trabalho.
  • Autônomos formais: inscrição municipal para prestação de serviços, CNIS (Cadastro Nacional de Informações Sociais) e declaração de IRPF com recibo de entrega.
  • Autônomos informais: declaração de renda de trabalho informal (modelo oficial SEHAB), extrato bancário dos últimos três meses, CNIS e IRPF (ou declaração de isenção).
  • Microempreendedores individuais (MEI): valores registrados na Declaração Anual Simplificada do MEI (DAS-MEI).
  • Empresários de pequeno porte: os três últimos pró-labores, acompanhados do contrato social.


Só a partir de 2024, a emissão dessa certidão passou a exigir profissional habilitado — vinculado a entidade supervisionada pelo Banco Central ou detentor da certificação CA-600 — justamente para reduzir fraudes e enquadramentos irregulares.


Comprando como investidor: o que muda

É perfeitamente possível comprar um imóvel HIS ou HMP como investimento — mas dentro de regras bem mais restritas do que em um imóvel de mercado convencional:

  • A revenda dentro dos 10 anos exige que o novo comprador também comprove enquadramento na faixa de renda da unidade. Ou seja: você não revende livremente para qualquer pessoa antes de completar o prazo.
  • A locação é permitida, mas apenas na modalidade residencial de longo prazo — nunca por temporada.
  • O aluguel tem teto legal, calculado como percentual da renda máxima da faixa (mais detalhes no próximo tópico).
  • A cessão gratuita da unidade é proibida, mesmo para alguém que se enquadre na faixa de renda.
  • Somente após o fim dos 10 anos a comercialização se torna livre para qualquer público, sem restrição de renda.


Para o investidor, isso significa um modelo de retorno diferente do convencional: a rentabilidade de aluguel é mais previsível (teto definido), mas a liquidez de revenda e a flexibilidade de locação (incluindo aluguel por temporada, hoje bastante popular em outros produtos) ficam limitadas durante a década de vinculação.


Locação: as regras para quem aluga uma unidade HIS ou HMP

Se a estratégia é alugar a unidade durante o período de vinculação, alguns pontos são inegociáveis:


  1. Somente locação residencial de longo prazo. Desde o Decreto nº 64.244/2025, a locação por temporada (Airbnb, Booking e plataformas similares) é expressamente proibida em unidades HIS e HMP.
  2. O inquilino também precisa comprovar renda compatível com a faixa da unidade — a mesma lógica de documentação exigida do comprador se aplica ao locatário.
  3. O aluguel não pode ultrapassar o teto de 30% da renda máxima da faixa correspondente.
  4. A destinação da unidade deve estar averbada na matrícula do imóvel quando locada, e o contrato de locação precisa informar, de forma expressa, todas as obrigações legais: que a unidade está vinculada ao regime HIS/HMP, que o locatário precisa se enquadrar na faixa de renda, e que o imóvel não pode ser usado de forma incompatível com sua função social.
  5. A emissão do Habite-se (certificado de conclusão da obra) já é condicionada, desde a origem, à averbação da destinação da unidade — ou seja, a restrição nasce junto com o imóvel e acompanha a matrícula.


Vale reforçar: reportagens recentes mostraram que, mesmo depois da proibição expressa, alguns proprietários continuaram anunciando unidades HIS e HMP em plataformas de aluguel por temporada, driblando a fiscalização em condomínios liberados. A Prefeitura afirma que vem notificando os responsáveis à medida que recebe denúncias — o que reforça que esse é um risco real, não teórico, para quem pensa em burlar a regra.


O que isso significa na prática para quem está avaliando comprar

HIS e HMP são, sem dúvida, uma porta de entrada relevante para quem quer morar bem localizado em São Paulo com um orçamento mais enxuto — e também podem ser um investimento válido, desde que o comprador entre de olhos abertos para as restrições. Antes de assinar qualquer proposta, vale checar:

  • Se a sua renda (ou a do futuro inquilino) realmente se enquadra na faixa do empreendimento, com a documentação certa em mãos.
  • Se a matrícula do imóvel já traz a averbação da destinação HIS/HMP.
  • Se o contrato de compra e venda (ou de locação) explicita, de forma clara, todas as obrigações legais da unidade.
  • Se a construtora forneceu, por escrito, todas as informações sobre as restrições.


É exatamente esse tipo de checagem documental que compõe um trabalho de assessoria e diligência prévia completo antes da assinatura de qualquer contrato envolvendo HIS ou HMP.


Este artigo tem caráter informativo e não substitui a análise jurídica e documental de um caso concreto. Para avaliar a viabilidade de compra, venda ou locação de um imóvel HIS ou HMP específico, procure orientação especializada antes de assinar qualquer contrato.

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Fontes utilizadas neste artigo:

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